常州華光地產(chǎn)破產(chǎn)

http://www.zhenzhibao.cn?? 2015-08-17 12:57　來源 南京晨報(bào)

常州華光地產(chǎn)破產(chǎn)，剩下爛尾樓，購房者遭殃

　　常州華光地產(chǎn)破產(chǎn)了，留下的爛尾樓怎么辦？已付購房款的業(yè)主還能等到房子嗎？2015年8月12日，常州市天寧區(qū)人民法院發(fā)布公告，常州華光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被申請(qǐng)破產(chǎn)，南京有項(xiàng)目開發(fā)的首個(gè)房企破產(chǎn)案例。

　　常州華光地產(chǎn)曾經(jīng)以“銀河灣”系列產(chǎn)品出名，還是全國百強(qiáng)房企，常州華光地產(chǎn)破產(chǎn)后遺留了多個(gè)未開發(fā)完成的項(xiàng)目。在南京，華光地產(chǎn)尚在開發(fā)的三個(gè)項(xiàng)目全部宣告資金鏈斷裂，其中一個(gè)項(xiàng)目被轉(zhuǎn)手，兩個(gè)在建樓盤后期還有工程爛尾尚未交付，200多戶的收房仍成問題。

　　常州華光地產(chǎn)成為485家房企中首個(gè)失信房企

　　華光地產(chǎn)成立于1986年，曾經(jīng)在地產(chǎn)界風(fēng)光一時(shí)，華光地產(chǎn)是常州市最早的開發(fā)企業(yè)之一，還是中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)，在大本營常州開發(fā)了被譽(yù)為“常州第一盤”的銀河灣花園，并于2003年進(jìn)軍南京。

　　然而最近幾年，由于資金鏈斷裂，華光地產(chǎn)在南京、無錫、常州均有項(xiàng)目被曝?zé)o限期停工，多幅地塊的開發(fā)無力為繼。在南京，先是2007年拿下的兩幅江寧地塊因無力支付土地出讓金在次年被政府收回，這兩塊地后來都重新出讓，變成王子公館和銀城千花溪兩家項(xiàng)目。去年6月，位于城北的銀河灣卓苑項(xiàng)目二期房源延期9個(gè)月交付，質(zhì)量問題一大堆，數(shù)百戶業(yè)主就此陷入與開發(fā)商和施工方之間的“拉鋸戰(zhàn)”。去年5月，位于麒麟的銀河灣紫苑二期又曝出項(xiàng)目預(yù)售監(jiān)管資金被開發(fā)商挪用，導(dǎo)致二期4棟樓全面停工。2015年初，華光地產(chǎn)2008年就以3.23億元拿下的南京江寧G114地塊又被曝出由中航里程接手。至此，華光地產(chǎn)在南京開發(fā)的所有項(xiàng)目資金鏈都宣告斷裂。

　　而在南京市住建委此前公示的在寧房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)首次信用評(píng)價(jià)結(jié)果中，南京華光置業(yè)發(fā)展有限公司成為485家開發(fā)企業(yè)中的首個(gè)失信房企。

　　調(diào)查兩爛尾盤200多戶業(yè)主至今苦等交付

　　破產(chǎn)公告發(fā)出后，記者隨即聯(lián)系南京華光地產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人，該負(fù)責(zé)人電話卻停機(jī)，隨后記者又撥打南京華光地產(chǎn)公司和常州華光地產(chǎn)總公司辦公室的電話，也都提示為空號(hào)。一位與南京公司有過業(yè)務(wù)往來的知情人士告訴記者，自兩年前開始，公司內(nèi)部的工作人員就換了一撥又一撥，最近一年已沒有什么具體負(fù)責(zé)人了。

　　而據(jù)此前報(bào)道，早在今年初，華光地產(chǎn)南京公司的辦公室就已人去樓空，項(xiàng)目資料被丟棄在公司墻角，大部分工作人員已經(jīng)離開公司，而從去年下半年開始，公司已經(jīng)發(fā)不出人員工資了。除了公司關(guān)門，在建項(xiàng)目的情況也基本處于癱瘓狀態(tài)，昨天下午記者來到位于城北堯化門新堯路上的銀河灣卓苑項(xiàng)目，這里售樓處大門緊閉已經(jīng)上鎖，透過玻璃門可以看到沙盤已經(jīng)破爛，地面上到處散落著垃圾。

　　“開發(fā)商已經(jīng)破產(chǎn)了？那糟了，現(xiàn)在三期還沒交付呢！”在小區(qū)門口，一位前來看房的三期業(yè)主對(duì)記者表示，她還并不知道常州華光地產(chǎn)已經(jīng)申請(qǐng)破產(chǎn)，眼下還有十幾戶別墅業(yè)主沒有交房：“三期的房子去年開始就扔在那里不動(dòng)了，都爛尾了。原本8月份就要交房的。”

　　記者在現(xiàn)場看到，在項(xiàng)目已經(jīng)建好的房子中間，幾排三期的聯(lián)排別墅只搭出一個(gè)主體框架，顯得凌亂不堪，工地也空無一人，絲毫沒有動(dòng)工跡象。

　　而位于麒麟的銀河灣紫苑，目前所有住宅已經(jīng)售罄，但二期的4棟多層房子從去年封頂后就已經(jīng)開始停工，雖然此后在江寧住建局的監(jiān)督下復(fù)工，今年還是繼續(xù)爛尾，記者在現(xiàn)場看到，4棟房子的腳手架雖然已拆掉，但小區(qū)門口來往的業(yè)主表示，這些房子至今還沒完全達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)，200多戶業(yè)主仍在苦等交付。

　　僵局南京公司雖未破產(chǎn)但已被常州公司拖垮

　　爛尾項(xiàng)目何時(shí)能夠復(fù)工？記者聯(lián)系到華光銀河灣卓苑項(xiàng)目施工方南京八建集團(tuán)有限公司的負(fù)責(zé)人陳經(jīng)理，作為項(xiàng)目施工單位，他也是滿腹苦水：“目前還不知道該怎么辦。還有4棟房子，全部停下來了，我們已經(jīng)數(shù)次到住建委協(xié)調(diào)了，從去年下半年開始華光就已經(jīng)欠我們3000萬的工程款了，前面的工程款有上億元，也一直拖，大概有兩年了。”陳經(jīng)理說，銀河灣卓苑的工程款幾乎是從一開始就由施工單位墊資，一期款已經(jīng)欠了30個(gè)月，二期開始他們已經(jīng)不想再墊資了，后經(jīng)政府協(xié)調(diào)還是維持施工，到了三期又維持不住了。

　　不過陳經(jīng)理也向記者透露，南京的華光公司作為獨(dú)立法人單位，并沒有同時(shí)破產(chǎn)，而且資金狀況也未必如常州那么差：“南京公司是跟常州分開運(yùn)作的，前面也申請(qǐng)過破產(chǎn)，但是政府沒批準(zhǔn)，而且今年江寧那塊地轉(zhuǎn)手也賣了好幾個(gè)億，或許可以挽救南京這邊的項(xiàng)目。”陳經(jīng)理說，現(xiàn)在施工單位已經(jīng)在住建委協(xié)調(diào)下商談相關(guān)事宜，爭取把爛尾的項(xiàng)目收尾，“現(xiàn)在4棟房子開發(fā)商賣了12套，還有十幾套房子我們已經(jīng)向法院起訴申請(qǐng)凍結(jié)，用于償付欠資。目前的想法是把一期二期的款給我們結(jié)清，三期的工程款我們就不要了。”

　　“南京公司雖然獨(dú)立運(yùn)作，但常州公司控制了相當(dāng)多的股份，因此對(duì)項(xiàng)目資金流產(chǎn)生著決定性影響。”一位知情人士對(duì)記者表示，此前無錫的銀河灣紫苑也是因?yàn)槿A光地產(chǎn)挪用預(yù)售款，導(dǎo)致項(xiàng)目停工，幾百戶業(yè)主無法交房，同樣也是被常州公司拖垮了。

　　癥結(jié)近5年中小房企樓盤爛尾事件已近十起

　　雖然華光地產(chǎn)是今年南京樓市出現(xiàn)的首個(gè)開發(fā)商破產(chǎn)案例，但在近幾年，開發(fā)商因資金鏈斷裂而跑路，樓盤爛尾的消息早已頻頻出現(xiàn)。

　　值得注意的是，雖然今年一二線城市樓市回暖，上半年上市房企中超七成銷售額同比上漲。但凈利潤同比下滑的企業(yè)仍占近五成，并且集中在中小企業(yè)。南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所副所長吳翔華表示，近兩年大鱷加速瓜分南京市場，行業(yè)集聚度進(jìn)一步提升，中小房企的生存空間越來越有限，加上中小房企原本獲得融資渠道就比較單一，出現(xiàn)資金鏈斷裂危機(jī)甚至退出市場的可能性依舊較大。還有業(yè)內(nèi)專家表示，市場好的時(shí)候中小企業(yè)往往會(huì)超出自身實(shí)力過度擴(kuò)張，從而增加了資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

　　解決破產(chǎn)后購房者未必能得全額償付

　　按照法院公告，常州華光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的債權(quán)人，應(yīng)當(dāng)在11月20日前向管理人申報(bào)債權(quán)，并提交有關(guān)證據(jù)。逾期未申報(bào)債權(quán)將自行承擔(dān)相應(yīng)的法律后果。例行的債權(quán)人會(huì)議將于11月28日下午在常州市舉行。

　　而由于華光南京公司目前尚未進(jìn)入破產(chǎn)程序，銀行灣卓苑、銀河灣紫苑兩個(gè)爛尾項(xiàng)目的后續(xù)處理目前還是通過政府部門的介入來解決，記者了解到，南京此前因開發(fā)商資金鏈斷裂而導(dǎo)致樓盤爛尾的事件中，政府托底依舊是主要的解決手段，最早在2008年的河西陽光金峰爛尾，此后的盈嘉地產(chǎn)江寧城北兩項(xiàng)目停工，以及六合宇揚(yáng)雨花石文化園開發(fā)商跑路等事件中，都是由政府出手接盤來確保項(xiàng)目完工。據(jù)相關(guān)人士透露，目前華光地產(chǎn)南京兩個(gè)在建項(xiàng)目也都在市住建委的處理過程中，但由于開發(fā)商的債務(wù)問題牽涉太廣，短期內(nèi)很難梳理得清，需要一定時(shí)間。

　　如果遇到開發(fā)企業(yè)申請(qǐng)破產(chǎn)，并且進(jìn)入清算，購房者又將如何維護(hù)自己的權(quán)益？“過程還是相當(dāng)復(fù)雜的。主要是物權(quán)和債權(quán)的區(qū)別。”江蘇倍寧得律師事務(wù)所的儲(chǔ)尤俊律師對(duì)記者表示，假設(shè)業(yè)主已經(jīng)交錢買房，但房子爛尾沒交付，由于業(yè)主買的是期房，還沒有辦理產(chǎn)權(quán)證明，也就是說沒有物權(quán)，因此買房業(yè)主只能以普通債權(quán)人的身份去申報(bào)債權(quán)，“在破產(chǎn)程序中，如果是物權(quán)，那肯定可以直接要回，但如果是債權(quán)，就只能按比例償付，往往不能要回所有房款。”儲(chǔ)律師解釋，即便是清理資產(chǎn)之后有人接盤，受讓方也只能把前期業(yè)主當(dāng)作普通債權(quán)人，在接手償付的時(shí)候，債權(quán)的價(jià)值仍然會(huì)折算，一般會(huì)低于業(yè)主買房的市場價(jià)。

　　法律人士建議，如果遇到開發(fā)商破產(chǎn)清算，購房者首先應(yīng)該去申報(bào)債權(quán)，而且這其中或許還會(huì)存在開發(fā)商“一房二賣”的情況，因此購房者需要提供足夠的證據(jù)，讓債權(quán)得到法律上的確認(rèn)，接下來如果項(xiàng)目沒人接手，企業(yè)清算后，就會(huì)開始財(cái)產(chǎn)分配，購房者將按照法院裁定的清償比例獲得相應(yīng)的償還，一般在法院裁決中判定購房者債權(quán)有優(yōu)先，清償比例往往會(huì)比普通債權(quán)的比例高。

編輯： 記者 喬淳